前言：在司法案件中，债权人对不动产取得执行依据后，会进入不动产的处置和变现程序。最高人民法院和地方高院对于执行标的的处置有较多的规定，从而形成了系统化的执行标的处置变现流程。本文在归纳整理相关司法文件的基础上，结合北京地区司法执行实践工作经验，对从申请执行到取得执行案款的不动产处置全流程进行了整理。本文仅供参考，最终以人民法院的实施流程为准。
流程一：法院立案
1
--- 向有管辖权的人民法院申请执行
2
---法院是否立案
期间：7日
法律依据：《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第16条
3
---执行立案、财产查控
期间：原则上一个月内完成财产调查，作出执行保全。
法律依据：《北京市高级人民法院关于提高执行工作质效为优化首都营商环境提供司法保障的意见（试行）》第1条、第2条
4
---通知优先购买权人、权利人
期间：拍卖公告发布三日前通知，无法通知的公示满5日视为通知
法律依据：《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第16条
流程二：确定财产处置参考价程序
自作出对财产查扣冻之日30日内启动确定财产处置参考价程序
1
--- 当事人议价
期间：法院指定期间
法律依据：《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第4条
备注：当事人双方均同意进行议价的，可以采用议价确定拍卖参考价。
2
---定向询价
期间：法院指定期间
法律依据：《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第5条、第6条
备注：当事人议价不能或不成或双方一致要求进行定向询价，且待处置财产有计税基准价、政府定价或政府指导价的，应当进行定向询价。
3
---网络询价
期间：3日+3日
法律依据：《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第7-13条
备注：当事人定向询价不能或不成或双方一致同意进行网络询价，且财产无需由专业人员现场勘验或者鉴定的，应当进行网络询价。网络询价费由申请人预先垫付，由被执行人负担。
4
---委托评估
期间：30日+15日+15日
法律依据：《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第14-20条；
《北京市高级人民法院关于提高执行工作质效为优化首都营商环境提供司法保障的意见（试行）》第2条；
《北京市高级人民法院关于审判、执行程序中统一拍卖、变卖模式及评估机构选定等工作的通知》第2条；
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）》第4条；
《人民法院委托评估工作规范》第31条。
备注：以下情况应当法院应当委托评估：
1、法律、行政法规规定必须进行评估；
2、双方当事人要求委托评估；
3、网络询价不能或不成。
评估费用由申请人预先垫付，由被执行人负担，垫付金额为预估评估费用的50%。
5
---送达程序
期间：法院收到报告后3日内向当事人和利害关系人送达。常规途径无法送达的，在中国执行信息公开网公示15日视为送达。
法律依据：《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第21条
6
---异议程序
流程三：财产处置程序
1
---确定起拍价（保留价）
期间：10日内
法律依据：《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第30条
2
---发布拍卖公告
期间：财产处置参考价确定后10日内
法律依据：《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第10、12、26条；
《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第30条；
《北京市高级人民法院关于提高执行工作质效为优化首都营商环境提供司法保障的意见（试行）》第3条。
备注：
起拍价（保留价）一拍不低于评估价的70%，二拍起拍价不低于一拍起拍价的80%，不动产或其他财产权公告期30日，动产公告期15日。
3
---一拍
期间：竞价时间不少于24小时
法律依据：《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第20条
备注：司法解释和规范性文件仅规定竞价时间下限为24小时，未规定上限，具体竞价时间可在公告中查看。对淘宝网、京东以及北交所的北京地区不动产拍卖公告进行粗略统计后发现，大部分北京地区的不动产拍卖竞价时间为24小时。最后五分钟出价顺延五分钟。
4
---一拍结果
a 拍卖成交
期间：拍卖成交后，网络司法拍卖平台将实时出具《网络竞价成交/成功确认书》。北京各法院拍卖成功后竞买人支付余款时间详见后文参考表。
b 流拍
备注：一拍流拍后法院可询问债权人是否接受按保留价以物抵债，如接受，法院出具以物抵债裁定书；不接受则进入二次拍卖程序。有两个以上执行债权人申请以物抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人。在拍卖过程中债权人同意以物抵债的，法院会在价款或者需要补交的差价全额交付后10日内送达以物抵债的裁定，不动产所有权自裁定送达时转移，并于裁定送达后15日内，将拍卖财产移交承受人。
5
---二拍竞价
期间：30日内完成第二次拍卖，公告期15日。
法律依据：《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第26条
备注：竞价规则同一拍。
6
---拍卖转变卖
期间：二次流拍后10日内询问债权人是否接受以房抵债，不接受则进入变卖程序。网拍二拍流拍之日起15日内发布网络司法变卖公告，变卖期60日，动产提前7日公告，不动产及其他财产权提前15日公告。
法律依据：《最高人民法院关于认真做好网络司法拍卖与网络司法变卖衔接工作的通知》第2条、第3条
备注：房屋变卖仍未成交，且银行不接受以房抵债的，法院将解封抵押财产。
7
---二轮拍卖
期间：公告期30日，变卖期60日
法律依据：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第25条第2款
备注：二轮拍卖起拍价为上一轮拍卖二拍的起拍价，拍卖仍未成交且债权人仍不接受以物抵债的，进入第二次变卖程序。第二次变卖程序仍未成交，且债权人仍不接受以物抵债的，法院将解除查封，将不动产退还被执行人。
8
---径行变卖
期间：变卖期60日，需提前15日公告
法律依据：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）》第31条、第32条；
《北京市高级人民法院关于审判、执行程序中统一拍卖、变卖模式及评估机构选定等工作的通知》第4条。
备注：对查封的抵押房屋，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以不经拍卖程序直接变卖。当事人双方及有关权利人对变卖财产的价格有约定的，按照其约定价格变卖；无约定价格但有市价的，变卖价格不得低于市价；无市价但价值较大、价格不易确定的，应当委托评估机构进行评估，并按照评估价格进行变卖。按照评估价格变卖不成的，可以降低价格变卖，但最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。变卖的财产无人应买的，可以将该财产交申请执行人或者其他执行债权人抵债；申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该财产退还被执行人。
流程四：取得执行款
1
---竞买人补足全款
期间：北京各法院拍卖成功后竞买人支付余款时间详见后文参考表
法律依据：《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第25条
2
---房屋过户及腾退
3
---案款分配程序
备注：当有优先权人或多名取得执行依据的普通债权人申请参与分配时，法院出具分配方案，将分配方案依次送达至参与分配的债权人。债权人收到分配方案后15日内可向法院提出异议，法院收到异议后，将异议人的新方案送达至其他债权人，若其他债权人全部同意异议人的方案，则适用异议人的分配方案执行；若其他债权人不同意异议人的方案，则异议人以提反对意见的债权人、被执行人为被告向法院起诉。法院以普通程序审理案件。
对于普通债权人，当债务人为公民或其他组织时，法院原则上按照债权比例受偿，首封法院的债权人可适当多分，当债务人为法人企业时，不适用参与分配制度，法院按照被执行的财产采取查封的先后顺序进行分配。
若没有其他债权人参与分配，或执行案款数额可以清偿债务人全部债务，则无需通过分配程序，直接进入案款发放程序。
a 其他债权人或优先权人参与分配
期间：执行程序开始后，被执行人的财产执行终结前
法律依据：《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第508条、第509条
b 法院出具分配方案
期间：30日
c 债权人异议
期间：15日
法律依据：《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第511条
d 其他债权人表态
期间：15日
法律依据：《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第512条
e 分配方案之诉
期间：15日起诉期，一审审限6个月+6个月，二审审限3个月
法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条
4
---执行款发放
期间：30日内
法律依据：《最高人民法院关于执行款物管理工作的规定》第10条；
《北京市高级人民法院关于提高执行工作质效为优化首都营商环境提供司法保障的意见（试行）》第4条。
北京部分法院拍卖成功后竞买人支付余款时间参考表（根据淘网司法拍卖平台公开数据统计）基层法院朝阳区人民法院15日顺义区人民法院20-25日通州区人民法院15日怀柔区人民法院10日平谷区人民法院7-10日密云区人民法院7-15日大兴区人民法院15日东城区人民法院10日丰台区人民法院30日西城区人民法院15日房山区人民法院15日昌平区人民法院10个工作日海淀区人民法院25-30日石景山区人民法院7日门头沟区人民法院10日延庆区人民法院7日中级法院一中院7-10日二中院7-10日三中院15日四中院10-20日
作者简介
郝琨国双律师事务所 主任
邮箱：haokun@guoshuanglaw.com
电话：010-65066586
地址：北京市朝阳区朝外大街乙六号朝外SOHO-A座915
郝琨律师曾任外语教学与研究出版社有限责任公司董事，现任北京国双律师事务所主任。
郝琨律师参与上百起涉及金融、商事合同纠纷案件的工作，对金融市场的法律规范和发展规律有着深刻的理解，在金融争议解决领域积累了极丰富的实践经验。
担任律师期间，郝琨律师的代表性业绩包括：为北京某资产管理公司担任常年法律顾问服务；代理北京多家公司的金融合同纠纷案件；为多家企业执行案件提供法律服务，在执行领域有较高的成效。
朱绍勍国双律师事务所 律师助理
朱绍勍毕业于中国社会科学院研究生院，对民商事审判、执行有一定研究。
邮箱：zhushaoqing@guoshuanglaw.com
电话：010-65066586
地址：北京市朝阳区朝外大街乙六号朝外SOHO-A座915
