发布时间：2022-09-16 13:12:09 4486次浏览
文丨衣海宾、朱绍勍
编丨孙玉婷
编者按：近些年，执行异议案件呈爆发式增长趋势，通过“威科先行”数据库，关键词输入“执行异议”进行检索发现，截至2022年4月6日，2001年至2017年全国执行异议类案件共381733件，而最近一年的执行异议类案件就多达436324件。目前，最高人民法院仅出台了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，而《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》一直尚未出台，实践中法院在审理执行异议案件时适用的法律法规较为零散，甚至更多的是地方性指导意见、解答、审理指南等，这就造成了最高人民法院以及各地法院对于执行异议案件审理标准不统一。本团队一直持续关注并研究执行、执行异议领域实务焦点问题，基于实践总结、案例研究、专家学者的观点，特根据“执行异议”的类型化，推出有关执行异议、执行异议之诉的一系列文章。本系列包括执行行为异议、执行标的异议以及执行异议之诉等系列子课题。 一、撤销拍卖的法定情形
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）第二十一条以及《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称“《网络司法拍卖规定》”）第三十一条的规定，对于符合特定情形的，当事人、利害关系人请求撤销司法拍卖或变卖的，人民法院应予支持，具体如下：
二、司法实践中法院支持撤销拍卖的情形
实践中，对于拍卖公告披露的信息与拍卖标的实际价值相差较大的，通常会被认定为“严重失实”，从而影响拍卖效力。如江西省高级人民法院（2017）赣执复15号案件中，法院在《拍卖公告》中未明确区分精煤与普通煤，亦未分别说明不同价格，便将单价相差巨大的精煤和普通煤炭以同一起拍价拍卖成交，该拍卖公告违反法律规定，损害了当事人的利益，江西省高院对此拍卖予以撤销。
又如湖北省高级人民法院（2017）鄂执异14号案件中，拍卖中影响标的地块价值的重要因素——容积率已发生重大变化，但拍卖公告中未予披露，导致竞买人竞拍成功后不能实现其竞买目的。湖北省高院认定拍卖公告内容存在重大瑕疵，对此拍卖予以撤销。
(2019)苏执复71号案中，涉案变卖房地产的评估报告中包含了土地使用权价值，而执行法院变卖公告中注明评估价值为不含土地价值，与事实不符。且涉案变卖房地产的土地性质为工业划拨用地，涉案房地产的评估报告将土地作为商业用地进行评估亦与事实不符。故对于撤销案涉变卖执行行为的复议请求应予支持。
同样，(2019)苏执监39号案中，评估公司作出房地产司法鉴定估价报告时，在建筑物已经发生房产证与实物明显不符的情况下，没有在估价报告中予以披露，而法院在拍卖公告中直接采用上述估价报告，已经足以对竞买人产生误导。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。以及《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条的规定，由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，人民法院应当支持。本案中，案涉房产的面积误差超过3%，符合最高人民法院规定的解除购房合同的标准。南通市通州区人民法院在拍卖公告中引用上述估价报告中所确定的案涉房产面积18831.8㎡，未对已经灭失及因改造减少的面积予以披露，再加上建在红线外不能办证的面积，总面积误差达到7.9%。因此，江苏省高院对此拍卖予以撤销。
最高人民法院在(2019)最高法执监403号中认为，青岛中院在变卖公告中明确强调“买受人须具备相应房地产开发资质”，又在邦倬置业公司参与竞买时就其没有取得房地产开发资质电话询问后，电话答复邦倬置业公司可以参与竞买。青岛中院的变卖行为在客观上对不同的竞买人设置了不同的竞买条件，侵害了潜在竞买人的利益，会导致变卖财产得不到充分竞价，从而损害被执行人的财产权益，应当认定符合网拍规定第三十一条第五项“对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件”的规定。因此最终撤销了该变卖。
《民法典》第三百五十六条以及原《物权法》第一百四十六条规定，“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”。“房随地走”及“房地一体”处分原则，是为最大化实现房屋价值，也为免于分别拍卖可能严重减损其价值的不利后果，是从最高最佳使用考虑出发。因此，法院在处分土地使用权时，应一并处分该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施，避免土地与地上物分离。
如拍卖了土地上的部分建筑物和附着在土地上设备，但是该土地上仍存在多项其他建筑物、构筑物、附属设施以及附着在土地上的设备，未列入拍卖范围，属于应一并处置的财产，法院未一并处置，必然导致未列入在拍卖范围内的财产与土地分离，违反了《民法典》第三百五十六条以及原《物权法》第一百四十六条规定。最高人民法院(2011)执复字第16号、(2020)辽02执异113号均支持违反原《物权法》第一百四十六条规定的拍卖行为依法应当撤销。
但如果拍卖前土地使用权与地上房屋等附着物已经分属不同主体，为分离状态，要视具体情况而定。（2019）最高法执监253号案中，所拍卖土地使用权上有2512平方米的4层建筑一幢，权利人为王岚；还有未取得产权登记的建筑物，其性质以及权属不明。也就是说拍卖前房地不属于同一主体，故不能仅因房地分离而撤销拍卖。同样在(2016)最高法执复58号中，法院也认为在执行被执行人所有的不动产时，应当遵循“房随地走、地随房走”的原则，土地使用权与房屋所有权应当一并处置，但如果拍卖房地产存在严重超红线问题，即房产覆盖范围超出土地证载明范围的问题，导致登记机构不能出具房地一体的产权证。法院认为，这是一个房地是否对应的关键性事实问题，影响到拍卖的合法性以及当事人权益的维护，应当查清事实后再做合法判断。
另外，被拍卖的房产在景区内，如配套的水电和道路妨碍房产的进入和使用的，法院应审查配套水电、道路是否在使用上与拍卖标的物不可分，或者分别拍卖可能严重减损价值后再做是否撤销拍卖的裁定。[ 参见(2016)最高法执复58号。]
三、司法实践中，法院一般不予撤销拍卖的情形
如果法院在拍卖公告中对拍卖标的物可能存在的瑕疵作出提示，并有请竞买人亲临展示现场，实地了解，慎重决定竞买行为之类说明的。当竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。那么，当拍卖公告与实物存在不一致的情况下，因法院已尽到瑕疵及责任承担的说明，所以不构成撤销拍卖的事由。
(2019)粤执监9号案中，执行法院网络拍卖公告资产评估报告中的车辆发票显示厂牌型号为520i；公告所附车辆图片显示尾部载有“528i”字样，发票与车辆图片显示的型号不一致。法院对上述瑕疵已作出提示，另外公告要求竞买人实地看样，竞买人周某在拍卖前已实地看样，对展示的标的物即拍卖的车辆尾部为“528i”与发票载明为“520i”不一致的情况未加留意，而决定参与竞买，其应承担粗心大意的不利后果。所以，不存在对拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实致使买受人产生重大误解的情形。
（二 ）异议人主张存在系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因，但未能充分举证的，不属于撤销拍卖的情形
北京市高级人民法院在(2021)京执复334号中认为，东方国双公司主张其在参加网络司法拍卖过程中因无法正常加价导致竞买案涉房产失败，但未提交充分证据予以证明。浙江淘宝网络有限公司提交的说明载明“2021-09-03 10:55:27到2021-09-03 11:13:15期间，用户浏览器与淘宝拍卖系统网络交互正常，用户详情页信息更新正常”，且在东方国双公司出价后，除买受人外，还有他人正常参与竞价，故对东方国双公司该项主张，不予采信。东方国双公司关于调取拍卖数据、委托第三方机构进行鉴定的请求缺乏法律依据，法院不予支持。东方国双公司请求中止对案涉房产的执行、撤销本次拍卖结果，缺乏事实根据，法院不予支持。
（三 ）在网络司法拍卖模式下，即使竞买人存在相互串通情形，也并不必然影响拍卖效力，拍卖并不必然撤销
在网络司法拍卖模式下，意向竞买人均可通过互联网报名、出价，即使竞买人在拍卖中相互串通，但在互联网竞价模式中，其相互串通行为从根本上无法限制其他广大的潜在竞买人自由报名、出价及竞价。而且司法拍卖中，异议人认为竞买人之间、竞买人与竞买机构之间恶意串通，损害其利益的，应依法由其提供相应证据，否则应承担举证不利的法律后果。
最高人民法院在（2020）最高法执监183号案件中明确，司法拍卖中只要对拍卖程序进行了充分公告，即使在只有一人参与竞买的极端情况下，亦应认可拍卖效力。江苏省高级人民法院在(2018)苏执复129号案中也持有相同观点，竞买人之一中宏公司与宏伟公司的高级管理人员高鹏、戈福林等人之间在拍卖之前可能存在串通行为，但参与竞买的不仅有腾骏公司、中宏公司，还有苏州高铁新城产业园发展有限公司等其他三方。从竞价过程来看，最终经过73轮的竞价由腾骏公司以21080万元的最高价竞得。由于网络司法拍卖不限制竞买人数量，即使腾骏公司与中宏公司存在关联关系，亦不能认定成交价与市场价严重不符损害了宏伟公司的利益。
（四 ）失信被执行人尚未被禁止参与拍卖的情况下，参与司法拍卖亦无需撤销
列入失信被执行人名单的被执行人，由于受到信用惩戒，包括法院在内的各部门对失信被执行人都设置了诸多限制。住建部2019年发布的《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》也明确买受人属于失信被执行人的，不具备相应的交易主体资格，不得办理房屋网签备案。但是由于该业务规范并不属于法律、行政法规和司法解释，所以在网络司法拍卖过程中，并不构成对竞买人的限制。
广东省高级人民法院在(2020)粤执复400号中也认为，《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》并未禁止被纳入失信被执行人名单的主体在另案参与拍卖或变卖，因此，广东华业包装材料有限公司并不属于“买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的”情形，但潮州中院可将财产变卖情况提供给有关的其他执行法院。
（五）拍卖前未通知担保权人，不属于需要撤销拍卖的情形
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称“《拍卖、变卖财产的规定》”）第十一条规定了人民法院应当在拍卖前五日通知担保物权人。但是实践中，当事人仅以法院未通知或未及时通知担保物权人主张撤销拍卖，法院通常不予支持。
在（2020）最高法执监194号案件中，最高人民法院认为，未及时将评估、拍卖的具体事项通知抵押权人确有不规范之处，但法律和司法解释并未规定执行过程中拍卖标的物的程序需征得抵押权人同意，申诉人未提供上述司法解释明确规定的撤销拍卖情形的相关证据，请求撤销拍卖的理据不足，依法不能支持。
（2019）最高法执监179号案件中，最高人民法院也持相同观点，认为即使法院就拍卖信息确实未曾通知担保物权人，也不构成《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条撤销拍卖的情形，以此为由主张撤销拍卖，于法无据。
（六）拍卖前未通知有优先购买权的承租人，不属于需要撤销拍卖的情形
在案例检索中我们发现，2020年以前，各地法院在处理“拍卖前未通知有优先购买权的承租人是否应当撤销拍卖”这一异议事项时，存在一定分歧。直至（2020）最高法执监183号案件中，最高人民法院在一定程度上统一了观点，最高人民法院认为：房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同、侵害其优先购买权时，其并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。《城镇房屋租赁纠纷案件司法解释》第二十一条即规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”参照该规定精神，在执行程序中，房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的，亦不予支持。
由此可见，房屋承租人的优先购买权是一种债权性质的优先购买权，侵害该优先购买权时，优先购买权人将获得相应的损害赔偿请求权，但并不导致侵权的法律行为无效。司法拍卖程序作为法院的财产处置措施，可参照适用上述救济模式，不宜简单以房屋承租人的优先购买权遭到侵害，就否定整个拍卖程序效力。
《拍卖、变卖财产的规定》第二十二条规定，拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖。司法解释虽有此规定，但实践中以此为由重新拍卖或撤销拍卖的案例却鲜有发生。特别是2006年，最高人民法院作出关于竞买人逾期支付价款是否应当重新拍卖的复函[（2006）执监字第94-1号]，明确“最高人民法院《拍卖、变卖财产的规定》第二十五条规定（即现二十二条），是为了促使买受人尽快支付价款、确保债权尽快实现。本案中，买受人福建关兴房地产开发有限公司虽然逾期支付拍卖价款，但已于2006年5月18日全部付清，不应仅因其延迟付款而认定拍卖目的难以实现，故拍卖效力应予维持。”因此，若非买受人拒不履行支付义务，法院一般不会适用该条款裁定重新拍卖。
四、结语
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